Een appartementsgebouw in Vlaanderen moet zeven keuringen en attesten voor de gemene delen op orde houden. De eerstvolgende deadline valt binnenkort: tegen 31 december 2026 moet elke VME van een gebouw van vóór 2001 een asbestattest voor de gemene delen hebben.
De vereniging van mede-eigenaars (VME) is eigenaar van de gemene delen en draagt dus de wettelijke verantwoordelijkheid. De syndicus organiseert de keuringen, bewaakt de termijnen en bewaart de attesten. Blijft een keuring uit, dan riskeert de VME boetes, discussie met de brandverzekeraar en vertraging bij de verkoop van een appartement.
Deadline 31 december 2026
Asbestattest gemene delen verplicht voor elk appartementsgebouw van vóór 2001, ook zonder verkoop. Heeft uw VME nog geen afspraak met een asbestdeskundige? Plan die nu in: de vraag stijgt sterk richting de deadline.
Overzicht in één oogopslag
| Keuring of attest | Frequentie | Uitgevoerd door |
|---|---|---|
| Lift: preventieve inspectie | 2x per jaar (onderhoudsfirma ISO 9001) of 4x per jaar | Externe dienst voor technische controles (EDTC) |
| Lift: risicoanalyse | Om de 15 jaar, werken binnen 3 jaar | EDTC |
| EPC gemeenschappelijke delen | Geldig 10 jaar | Erkend energiedeskundige |
| Elektrische keuring gemene delen | Om de 5 jaar en na elke belangrijke wijziging | Erkend keuringsorganisme |
| Brandblussers en brandhaspels | Jaarlijks | Bedrijf gecertificeerd volgens NBN S21-050 |
| Asbestattest gemene delen | Eenmalig, uiterlijk 31/12/2026 (gebouwen vóór 2001) | Gecertificeerd asbestdeskundige |
| Collectieve cv: onderhoud | Jaarlijks (stookolie), om de 2 jaar (gas) | Erkend technicus |
| Collectieve cv: verwarmingsaudit | Om de 2 tot 5 jaar, volgens brandstof en vermogen | Erkend verwarmingsauditor |
| Schouwen collectieve cv | Samen met het onderhoud van de ketel | Erkend technicus of schoorsteenveger |
1. De lift
Een lift in een appartementsgebouw valt onder het KB van 9 maart 2003. Het regime bestaat uit vier vaste onderdelen:
- Preventief onderhoud door een liftfirma, volgens de voorschriften van de fabrikant en minstens twee keer per jaar.
- Preventieve inspectie door een externe dienst voor technische controles (EDTC): twee keer per jaar als de onderhoudsfirma ISO 9001-gecertificeerd is, anders elk kwartaal.
- Risicoanalyse om de 15 jaar. Eventuele moderniseringswerken moeten binnen 3 jaar uitgevoerd zijn, waarna de EDTC een regularisatieattest aflevert.
- Veiligheidsdossier: een logboek met alle onderhoudsbeurten, inspecties, risicoanalyses en werken.
Ontbreekt het regularisatieattest na die termijn, dan keurt de EDTC de lift af en kan de installatie stilgelegd worden.
2. EPC gemeenschappelijke delen
Sinds 1 januari 2024 moet elk appartementsgebouw met minstens twee wooneenheden een EPC voor de gemeenschappelijke delen hebben, los van verkoop of verhuur. Het certificaat is 10 jaar geldig. Voor nieuwbouw start de verplichting pas 10 jaar na de bouwvergunning.
Het EPC beoordeelt de gebouwschil (daken, gevels, vloeren) en de collectieve installaties, en bevat concrete aanbevelingen.
EPC en renovatieplicht
De Vlaamse renovatieplicht geldt per wooneenheid, niet voor het gebouw of de gemene delen. Een beter label voor een appartement vraagt in de praktijk wel vaak werken aan dak of gevel, en dus een beslissing van de algemene vergadering. Het EPC gemene delen is daarvoor de basis.
3. Elektrische keuring van de gemene delen
De elektrische installatie van de gemene delen moet om de 5 jaar gekeurd worden, niet om de 25 jaar zoals een privaat appartement. Het KB van 5 maart 2023 (van kracht sinds 1 juni 2023) deelde de gemene delen in als niet-huishoudelijke installatie onder het AREI.
De keuring omvat traphallen, kelders, garages, buitenverlichting en technische lokalen zoals de liftmachinekamer en het tellerlokaal. Een nieuwe keuring is ook nodig bij elke belangrijke wijziging of uitbreiding, bijvoorbeeld bij de plaatsing van gedeelde laadpalen.
Tip van de syndicus · Controleer de datum van het laatste keuringsverslag. Veel gebouwen hebben nog een attest uit de periode van de 25-jarige cyclus.
4. Brandblussers en brandbeveiliging
Brandblussers in de gemene delen moeten jaarlijks gekeurd worden door een bedrijf dat gecertificeerd is volgens de norm NBN S21-050. Zelf nakijken volstaat niet.
Voor gebouwen die onder de federale basisnormen brandpreventie vallen (KB van 7 juli 1994) volgt de plicht rechtstreeks uit de wet. Bij oudere gebouwen komt ze meestal uit het verslag van de brandweer, een gemeentelijk politiereglement of de voorwaarden van de brandpolis. Wij behandelen de jaarlijkse keuring daarom in elk gebouw als verplicht.
In dezelfde onderhoudsronde horen ook de brandhaspels (jaarlijks, met een druktest om de 5 jaar), de noodverlichting en een eventuele branddetectie-installatie.
5. Asbestattest voor de gemene delen
Elke VME van een gebouw van vóór 2001 moet uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest voor de gemene delen hebben. De Vlaamse overheid vervroegde die deadline van 2032 naar eind 2026, en ze geldt los van een verkoop.
- Wie: een gecertificeerd asbestdeskundige inventariseert de gemene delen; de OVAM levert het officiële attest af.
- Bij verkoop: de koper van een appartement krijgt zowel het attest van het privatieve deel als dat van de gemene delen.
- Meerdere ingangen: elke ingang met een eigen VME heeft een eigen attest nodig.
6. Centrale verwarming en schouwen
Een collectieve cv-installatie valt onder het Vlaamse stooktoestellenbesluit van 8 december 2006. Het onderhoud gebeurt door een erkend technicus en omvat altijd de reiniging van de schouw of rookgasafvoer.
Onderhoud en verwarmingsaudit
| Installatie | Onderhoud | Verwarmingsaudit |
|---|---|---|
| Gas, 20 tot 100 kW | Om de 2 jaar | Vanaf 5 jaar oud, daarna om de 5 jaar |
| Stookolie, 20 tot 100 kW | Jaarlijks | Vanaf 5 jaar oud, daarna om de 5 jaar |
| Gas, meer dan 100 kW of meerdere ketels | Om de 2 jaar | Om de 4 jaar |
| Stookolie, meer dan 100 kW of meerdere ketels | Jaarlijks | Om de 2 jaar |
| Vaste brandstof (alle vermogens) | Jaarlijks | — |
Stelt de technicus tekortkomingen vast, dan heeft de VME 3 maanden om ze weg te werken. Een nieuwe of gewijzigde ketel wordt altijd gekeurd vóór het eerste gebruik.
Andere gemeenschappelijke schouwen
Schouwen die niet op een centrale ketel aangesloten zijn, vallen niet onder dit besluit. Daar legt de brandpolis of het gemeentelijk reglement meestal een jaarlijkse veegbeurt op.
Veelgestelde vragen
Hoe vaak moet een lift in een appartementsgebouw gekeurd worden?
Een externe dienst voor technische controles (EDTC) inspecteert de lift twee keer per jaar als de onderhoudsfirma ISO 9001-gecertificeerd is, anders vier keer per jaar. Daarnaast is om de 15 jaar een risicoanalyse verplicht.
Is een EPC voor de gemeenschappelijke delen verplicht?
Ja. Sinds 1 januari 2024 moet elk appartementsgebouw in Vlaanderen met minstens twee wooneenheden een EPC gemeenschappelijke delen hebben, ook zonder verkoop of verhuur. Het certificaat is 10 jaar geldig.
Hoe vaak moet de elektrische installatie van de gemene delen gekeurd worden?
Om de 5 jaar. Sinds 1 juni 2023 gelden de gemene delen als niet-huishoudelijke installatie onder het AREI, waardoor de termijn van 25 jaar niet langer geldt.
Wanneer moet een VME een asbestattest voor de gemene delen hebben?
Uiterlijk op 31 december 2026, voor elk gebouw dat vóór 2001 gebouwd werd. De verplichting geldt los van een verkoop.
Moeten brandblussers in een appartementsgebouw jaarlijks gekeurd worden?
Ja. Brandblussers in de gemene delen worden jaarlijks gekeurd door een bedrijf dat gecertificeerd is volgens NBN S21-050.
Wie is verantwoordelijk voor de keuringen: de VME of de syndicus?
De VME is als eigenaar van de gemene delen wettelijk verantwoordelijk. De syndicus organiseert de keuringen, bewaakt de termijnen en bewaart de attesten.
Wat dit betekent voor uw VME
Zeven verplichtingen, elk met een eigen termijn en een eigen erkende partij: dat vraagt een syndicus die de kalender van het hele gebouw bewaakt. Als syndicus volgt EC.be alle keuringen per gebouw op, van de halfjaarlijkse liftinspectie tot het asbestattest.
EC.be · syndicus
Is uw gebouw in orde?
Wij bewaken de keuringskalender van elk gebouw, plannen de keuringen tijdig in en houden alle attesten klaar voor de algemene vergadering of een verkoop. Digitaal waar het kan, menselijk waar het moet.
Geschreven door
Het syndicusteam van EC.be
BIV-erkende vastgoedmakelaars-syndici bij Estate Consult bv.
Wettelijke basis
- Liften: KB van 9 maart 2003 betreffende de beveiliging van liften
- Elektriciteit: AREI, gewijzigd bij KB van 5 maart 2023
- Brandpreventie: KB van 7 juli 1994 tot vaststelling van de basisnormen
- Verwarming: Besluit van de Vlaamse Regering van 8 december 2006 (stooktoestellenbesluit)
- Asbest: OVAM – het asbestattest
- EPC: Vlaamse EPB-regelgeving, EPC gemeenschappelijke delen verplicht sinds 1 januari 2024
Stand van de regelgeving: september 2026.
