De vereiste meerderheid hangt af van het onderwerp. Gewone beslissingen neemt de algemene vergadering met een volstrekte meerderheid. Voor belangrijke beslissingen legt de wet een strengere meerderheid op: 2/3, 4/5 of zelfs eenparigheid.

Hieronder leest u welke meerderheid voor welke beslissing geldt, hoe u ze berekent en waar mede-eigenaars zich het vaakst in vergissen.

Overzicht van de meerderheden

1. Volstrekte meerderheid: de gewone regel

Schrijft de wet geen bijzondere meerderheid voor, dan beslist de algemene vergadering met een volstrekte meerderheid: meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen moet vóór het voorstel stemmen. Bij 50 % vóór en 50 % tegen is het voorstel dus verworpen.

Wanneer volstaat een volstrekte meerderheid?

• Gewone beheersbeslissingen waarvoor de wet geen bijzondere meerderheid voorschrijft.
• Wettelijk opgelegde werken, bijvoorbeeld om het gebouw in overeenstemming te brengen met een wettelijke verplichting.
• Werken tot behoud van het gebouw en daden van voorlopig beheer: die vallen niet onder de 2/3-regel voor werken.

2. Wanneer is een meerderheid van 2/3 nodig?

Artikel 3.88 van het Burgerlijk Wetboek somt de beslissingen op waarvoor minstens twee derde van de uitgebrachte stemmen nodig is.

Werken aan de gemeenschappelijke delen

Voor werken aan de gemeenschappelijke delen geldt in principe een 2/3-meerderheid, bijvoorbeeld voor:

• de renovatie van de gevel;
• de vernieuwing van het dak;
• de renovatie van de inkomhal;
• de vernieuwing van gemeenschappelijke technische installaties;
• belangrijke werken aan trappenhallen of andere gemeenschappelijke delen.

Gaat het om wettelijk opgelegde werken of werken tot behoud van het gebouw, dan volstaat een volstrekte meerderheid.

Wijziging van gebruik of beheer van gemeenschappelijke delen

Een statutenwijziging die uitsluitend het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen betreft, vraagt 2/3.

Drempel voor verplichte mededinging

De algemene vergadering bepaalt met 2/3 vanaf welk bedrag voor opdrachten en contracten meerdere offertes of mededinging verplicht zijn.

Werken aan privatieve delen door de VME

Om economische of technische redenen kan de algemene vergadering, met een bijzondere motivering, beslissen dat de VME bepaalde werken aan privatieve delen uitvoert. Ook dat vraagt 2/3. De kostenverdeling tussen de mede-eigenaars verandert daardoor niet.

3. Wanneer is een meerderheid van 4/5 nodig?

Voor beslissingen die de eigendomsstructuur of de bestemming van het gebouw raken, legt de wet vier vijfde van de stemmen op.

Wijziging van de lastenverdeling

Een wijziging van de verdeelsleutel voor de gemeenschappelijke lasten vraagt 4/5. Dat is iets anders dan een wijziging van de aandelen in de mede-eigendom zelf, waarvoor strengere regels gelden.

Wijziging van de bestemming

Een wijziging van de bestemming van het gebouw of van een deel ervan, bijvoorbeeld de statutaire bestemming van een gelijkvloers, vraagt 4/5.

Aankoop of verkoop van gemeenschappelijk onroerend goed

Wil de VME een onroerend goed verwerven dat gemeenschappelijk wordt, of beschikken over een gemeenschappelijk onroerend goed (bijvoorbeeld een gemeenschappelijk deel verkopen), dan is 4/5 nodig.

Verdelen of samenvoegen van kavels

Ook de verdeling van een kavel of de volledige of gedeeltelijke samenvoeging van twee of meer kavels vraagt 4/5.

Afbraak en volledige heropbouw

Afbraak en heropbouw kan met 4/5 beslist worden om redenen van veiligheid of hygiëne, of wanneer het wettelijk in orde brengen van het gebouw buitensporig duur is ten opzichte van de waarde ervan. Buiten die gevallen is eenparigheid nodig.

4. Wanneer is eenparigheid vereist?

Sommige beslissingen zijn zo fundamenteel dat alle mede-eigenaars moeten instemmen. De belangrijkste: een wijziging van de verdeling van de aandelen (quotiteiten) in de mede-eigendom. Die aandelen bepalen welk deel van de gemeenschappelijke delen iedere eigenaar bezit.

Volgt de wijziging van de aandelen noodzakelijk uit een andere beslissing die geldig met een bijzondere meerderheid werd genomen, dan volstaat diezelfde meerderheid.

5. Meerderheid en quorum: wat is het verschil?

Het quorum bepaalt of de algemene vergadering geldig kan beraadslagen. De meerderheid bepaalt hoeveel stemmen nodig zijn om een agendapunt goed te keuren.

Een eerste algemene vergadering kan geldig beraadslagen als:

• meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is, én zij samen minstens de helft van de aandelen bezitten; of
• de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars samen meer dan drie vierde van de aandelen bezitten.

Wordt het quorum niet gehaald, dan volgt na minstens 15 dagen een tweede algemene vergadering. Die beraadslaagt geldig, ongeacht het aantal aanwezigen of aandelen. De vereiste meerderheid per beslissing blijft wel dezelfde.

6. Tellen onthoudingen mee?

Nee. Onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen gelden niet als uitgebrachte stemmen. Dat kan het resultaat bepalen.

7. Kan één grote mede-eigenaar alleen beslissen?

Nee. Een mede-eigenaar heeft evenveel stemmen als zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen, maar niemand mag stemmen met meer stemmen dan de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars samen. Zo kan één eigenaar met veel quotiteiten niet alle beslissingen naar zich toe trekken.

8. Hoe tellen volmachten mee?

• Een mede-eigenaar kan zich op de algemene vergadering laten vertegenwoordigen met een volmacht.
• Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden, tenzij de stemmen van de lasthebber en zijn volmachten samen niet meer dan 10 % van alle stemmen bedragen.
• De syndicus mag nooit als lasthebber van een mede-eigenaar optreden.

Veelgestelde vragen

Hoeveel stemmen zijn nodig voor een gewone beslissing in een VME?

Meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen (volstrekte meerderheid), tenzij de wet een bijzondere meerderheid oplegt.

Welke meerderheid is nodig voor werken aan de gemeenschappelijke delen?

In principe twee derde van de uitgebrachte stemmen. Voor wettelijk opgelegde werken en werken tot behoud van het gebouw volstaat een volstrekte meerderheid.

Welke meerderheid is nodig om de statuten te wijzigen?

Dat hangt af van de wijziging: twee derde als ze enkel het genot, gebruik of beheer van de gemeenschappelijke delen betreft, vier vijfde voor andere statutenwijzigingen, en eenparigheid voor een wijziging van de aandelen in de mede-eigendom.

Welke meerderheid is nodig om de lastenverdeling te wijzigen?

Vier vijfde van de uitgebrachte stemmen.

Tellen onthoudingen mee bij een stemming in de VME?

Nee. Onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen gelden niet als uitgebrachte stemmen en tellen niet mee voor de berekening van de meerderheid.

Is 50 % voldoende voor een gewone beslissing?

Nee. Bij exact 50 % vóór en 50 % tegen is het voorstel verworpen: een volstrekte meerderheid vraagt meer dan de helft.

Wettelijke basis

De regels over stemming en besluitvorming staan in Boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek:

• artikel 3.87: algemene vergadering, quorum, volmachten en stemregels;
• artikel 3.88: bijzondere meerderheden en eenparigheid;
• artikel 3.89: bevoegdheden van de syndicus.

De toepasselijke meerderheid beoordeelt u altijd per agendapunt, in het licht van de wet en, waar relevant, de statuten van de mede-eigendom.

Stand van de regelgeving: september 2026. Deze informatie is algemeen van aard en vervangt geen juridisch advies voor een concreet dossier.